Alarme de Incêndio em Condomínio: O que a IT-19/2025 Exige e Qual a Responsabilidade do Síndico

Se você é síndico de um condomínio residencial em São Paulo e ainda não regularizou o sistema de alarme de incêndio, este artigo é para você. Vamos abordar com objetividade o que a legislação vigente exige, o que mudou com a IT-19/2025 do CBPMESP, e os riscos reais que um sistema inadequado — ou ausente — representa para o síndico e para o condomínio.

O sistema de alarme de incêndio é obrigatório para condomínios em SP?

Sim, e sem exceções relevantes para edificações residenciais de médio e grande porte em São Paulo.

A obrigatoriedade decorre do cruzamento entre o Decreto Estadual nº 63.911/2018 (com atualizações do Decreto nº 69.118/2024) e as Instruções Técnicas do CBPMESP, que estabelecem quais medidas de segurança contra incêndio são exigidas conforme o grupo de ocupação, a área construída e a altura da edificação.

Para condomínios residenciais, o sistema de detecção e alarme de incêndio (SDAI) geralmente é exigido a partir de determinadas faixas de área ou número de pavimentos — e sua regularidade é condição obrigatória para a emissão e renovação do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros).

O que mudou com a IT-19/2025?

A Instrução Técnica nº 19 foi atualizada em março de 2025, por meio da Portaria CCB-003/800/25, e substituiu a versão de 2019. As principais mudanças trazem maior rigor técnico e ampliam a eficiência e confiabilidade dos sistemas exigidos, com destaque para:

• Alinhamento integral com a ABNT NBR 17240: todos os projetos devem seguir os critérios técnicos desta norma, sem exceções.
• Duas fontes de alimentação: obrigatórias para a central de alarme (rede elétrica principal e fonte auxiliar como bateria ou nobreak).
• Certificação INMETRO: a central de alarme passa a ter essa certificação como requisito expresso para aprovação do projeto.
• Relatório de comissionamento: documento obrigatório na vistoria onde o sistema precisa ser testado funcionalmente e o resultado documentado por responsável técnico habilitado.

Condomínios que instalaram sistemas antes de 2025 e irão renovar o AVCB precisam verificar se o equipamento atual atende à nova versão da IT-19 — especialmente quanto à certificação da central e à documentação de comissionamento.

Qual é a responsabilidade do síndico?

Essa é a pergunta que mais preocupa — e com razão.

O síndico é o representante legal do condomínio e, como tal, responde pessoalmente pela regularidade dos sistemas de segurança contra incêndio. Isso significa que, em caso de sinistro com vítimas em um condomínio com sistema irregular ou vencido, o síndico pode responder civil e criminalmente pelo ocorrido.

Além disso, o condomínio sem AVCB está sujeito a multas que podem ultrapassar R$ 310 mil, calculadas com base na UFESP (Unidade Fiscal do Estado de São Paulo) e reajustadas anualmente.

O AVCB residencial em São Paulo deve ser renovado a cada 5 anos. Se o processo de renovação não for iniciado com antecedência, o condomínio pode ficar com o documento vencido — especialmente porque o prazo de aprovação junto ao CBPMESP varia.

O que compõe um sistema de alarme de incêndio adequado para condomínios?

Um sistema completo e aprovável pelo CBPMESP, conforme a IT-19/2025 e a NBR 17240, é composto por:

• Central de Alarme de Incêndio (CAI): equipamento com certificação INMETRO, que gerencia todos os dispositivos do sistema, com alimentação dupla.
• Detectores automáticos: de fumaça distribuídos por halls, corredores, salas de reunião, garagens e áreas comuns. O espaçamento é regulamentado pela NBR 17240.
• Acionadores manuais (botoeiras): posicionados em rotas de fuga, próximos às escadas e em locais de fácil acesso.
• Dispositivos de alarme: sirenes e sinalizadores visuais (strobes) em todas as áreas comuns, garantindo que o alerta seja percebido.
• Relatório de comissionamento: documento técnico que comprova o funcionamento do sistema após a instalação.

Como regularizar o sistema de alarme de incêndio do meu condomínio?

O processo envolve cinco etapas essenciais:

1. Diagnóstico técnico: verificação do sistema existente e enquadramento da edificação.
2. Elaboração do projeto: projeto técnico completo, com plantas executivas, memorial descritivo e ART/RRT.
3. Aprovação prévia no CBPMESP: protocolo do processo e resposta a eventuais exigências (Comunique-se).
4. Execução e instalação: instalação por equipe especializada, com rastreabilidade de lote.
5. Comissionamento e vistoria: testes funcionais, laudo de comissionamento e aguardo da vistoria do Bombeiro.

Quando devo iniciar o processo?

Imediatamente, se o AVCB do condomínio vencer nos próximos 12 meses — ou se o sistema de alarme nunca foi instalado ou aprovado.

A DRD2 Engenharia realiza diagnóstico técnico gratuito. Nossos engenheiros analisam a situação do seu condomínio e apresentam um plano de regularização objetivo, com prazo e escopo definidos.

Perguntas Frequentes (FAQ)